Diritto commercialeContenzioso commercialeNotizieAggiornamento NSW COVID-19, 3 settembre 2021 Locazioni al dettaglio e commerciali - Stato attuale

Da ora fino a gennaio 2022, i locatori di inquilini di PMI ammissibili non possono perseguire alcune azioni esecutive come lo sfratto e la risoluzione a meno che le parti non abbiano negoziato e tentato la mediazione.

Quali sono gli sviluppi recenti?

Nel luglio 2021, quando divenne evidente che il secondo blocco di Sydney non sarebbe stato di breve durata, il governo del NSW ha introdotto regolamenti che richiedevano ai proprietari al dettaglio e commerciali di utilizzare la mediazione prima di intraprendere azioni esecutive contro gli inquilini idonei.

Il mese scorso, mentre il blocco si trascinava, queste norme sono state modificate (come stabilito nel Regolamento 2021 sulle locazioni commerciali e al dettaglio (COVID-19)) per ampliare le tutele per gli inquilini idonei, estendendo il periodo prescritto per l'applicazione delle tutele da 20 da agosto 2021 al 13 gennaio 2022.

Quali tutele sono attualmente in vigore per gli inquilini?

Fino alla fine del periodo prescritto, i proprietari al dettaglio e commerciali non sono generalmente in grado di rescindere o far rispettare i contratti di locazione in cui gli inquilini non pagano l'affitto, pagano le spese o il commercio. Le tutele sono, in sintesi:

• Nessun aumento dell'affitto – L'affitto non può essere aumentato durante il periodo prescritto.
• Obbligo di negoziazione - Le parti devono rinegoziare l'affitto e altri termini di locazione, se richiesto, entro 14 giorni dalla richiesta. Le trattative devono essere condotte in buona fede e tenere conto dei principi di locazione commerciale COVID-19 nel Codice di condotta obbligatorio del governo nazionale.
• Mediazione obbligatoria: le parti devono impegnarsi in una mediazione prima che i proprietari possano intraprendere azioni esecutive per determinate violazioni

Secondo i principi del leasing commerciale, i proprietari devono ridurre l'affitto in proporzione diretta al calo del fatturato degli inquilini (ad esempio, un calo del fatturato di 40% equivarrebbe a una riduzione del canone di 40%). Almeno la metà di qualsiasi riduzione dell'affitto deve essere una rinuncia all'affitto, mentre il saldo è un differimento dell'affitto. L'eventuale canone differito dovrà poi essere rimborsato per la durata residua del contratto di locazione o per un periodo di almeno 24 mesi, se maggiore.

Chi è idoneo?

Gli inquilini idonei ("inquilini interessati") sono quelli in grado di ricevere sovvenzioni COVID-19 specifiche (la sovvenzione per microimprese COVID-19 2021, la sovvenzione per aziende COVID-19 2021 o il pagamento Job Saver 2021) e che hanno un contributo annuale fatturato inferiore a $50 milioni nell'esercizio 2020-2021.

Qual è la posizione dei proprietari?

In considerazione della normativa vigente, sarebbe prudente che i locatori evitino di emettere richieste formali di morosità e avvisi di aumento di canone, e di rispondere tempestivamente (entro 14 giorni o come concordato) alle richieste di rinegoziazione dei canoni.

Tuttavia, i proprietari sono ancora in grado di agire per motivi non correlati agli impatti economici del COVID-19.

Quale assistenza è disponibile per i proprietari?

I proprietari che forniscono sgravi per l'affitto possono beneficiare di sgravi fiscali fondiari di valore corrispondente fino a 100% della loro imposta fondiaria 2021. Gli sconti sono disponibili per i proprietari che hanno già pagato l'imposta fondiaria e l'imposta fondiaria sarà esentata per quei proprietari che devono ancora pagare.

Un'ulteriore iniziativa del governo è il prossimo $40 milioni di Commercial Landlord Hardship Fund. Il Fondo fornirà sovvenzioni fino a $3.000 al mese per proprietà ammissibile, in proporzione alla quota di proprietà, per i piccoli proprietari di negozi e attività commerciali idonei che soffrono di difficoltà a causa della riduzione dell'affitto per gli inquilini colpiti da COVID-19.

I requisiti di ammissibilità per le sovvenzioni nell'ambito del Fondo includono:

• Raggiungimento di accordi con gli inquilini interessati che rispettano il regolamento sulle locazioni al dettaglio e altri contratti commerciali (COVID-19) 2021
• Ottenere l'approvazione degli inquilini per divulgare i termini dell'accordo ai fini della richiesta di sovvenzioni
• Fornire la prova che l'importo concordato è stato applicato al mese per il quale viene richiesta la sovvenzione

Il governo ha indicato che le domande per il Fondo si apriranno nell'ottobre 2021.

Locazioni Residenziali

Si ricorda agli inquilini residenziali che le protezioni disponibili nell'ambito del pacchetto di supporto COVID del governo saranno presto eliminate.

L'11 settembre 2021 scadrà la tutela di 60 giorni contro lo sfratto per morosità. I proprietari potranno quindi intraprendere azioni esecutive contro gli inquilini che sono in ritardo con l'affitto e non hanno stipulato un accordo per variare l'affitto.

Il 26 settembre 2021 scadranno anche le varie tutele messe in atto durante il precedente periodo di moratoria (aprile-marzo 2021).

Spunti pratici – In che modo SLF può aiutare

Gli avvocati SLF sono qui per aiutarti.

I modi in cui possiamo assistere includono le negoziazioni sulla riduzione dell'affitto, la partecipazione o la consulenza sulla mediazione e, se stai pensando di richiedere una riduzione dell'affitto, possiamo aiutarti a redigere una richiesta e una proposta di riduzione dell'affitto su misura per la tua situazione.

Contattateci e fateci sapere se desiderate discutere di questo aggiornamento in modo più dettagliato.

Articolo scritto da Kim Nicholson del nostro ufficio di Sydney.