商業法商業訴訟消息新南威爾士州 COVID-19 更新，2021 年 9 月 3 日零售和商業租賃——現狀

從現在起到 2022 年 1 月，符合條件的中小企業租戶的房東不能採取一些強制措施，例如驅逐和終止合同，除非雙方已經協商並嘗試進行調解。

最近有什麼進展？

2021 年 7 月，隨著悉尼的第二次封鎖顯然不會是短暫的，新南威爾士州政府出台了法規，要求零售和商業房東在對符合條件的租戶採取執法行動之前進行調解。

上個月，隨著封鎖的拖延，這些規定得到了修訂（如《2021 年零售和其他商業租賃（COVID-19）條例》所述），以擴大對符合條件的租戶的保護，將保護的規定期限從 20 2021 年 8 月至 2022 年 1 月 13 日。

目前對租戶有哪些保護措施？

在規定期限結束之前，如果租戶不支付租金、支出或交易，零售和商業房東通常無法終止或執行租約。保護措施概括如下：

• 不增加租金——在規定的時間內不能增加租金。
• 談判義務——雙方必須在提出要求後的 14 天內重新談判租金和其他租賃條款（如果有要求）。談判必須真誠地進行，並考慮到國家內閣強制性行為準則中的 COVID-19 商業租賃原則。
• 強制調解——當事人必須先進行調解，然後房東才能對某些違規行為採取執法行動

在商業租賃原則下，房東必須與租戶的營業額下降成正比地減少租金（例如營業額下降40%相當於租金減少40%）。任何租金減免的至少一半必須是租金減免，其餘部分是租金延期。任何遞延的租金必須在剩餘租期或至少 24 個月的期限內償還，以較大者為準。

誰有資格？

符合條件的租戶（“受影響的租戶”）是指能夠獲得指定的 COVID-19 補助金（2021 COVID-19 微型企業補助金、2021 COVID-19 商業補助金或 2021 年工作節省補助金），並且每年有2020-2021 財年營業額低於 $50 萬。

房東的立場是什麼？

鑑於目前的規定，房東應避免發出正式的拖欠租金和租金上漲通知的正式要求，並及時回應（14天內或約定的）租金重新談判的請求。

但是，房東仍然能夠以與 COVID-19 的經濟影響無關的理由採取行動。

房東可以獲得哪些幫助？

提供租金減免的房東有資格獲得相應價值的土地稅減免，最高可達其 2021 年土地稅負債的 100%。已繳納土地稅的房東可獲得回扣，尚未繳納土地稅的房東將免徵土地稅。

一項進一步的政府舉措是即將推出的 $40 萬商業房東困難基金。對於因受 COVID-19 影響的租戶的租金降低而遭受困難的合格小型零售和商業房東，該基金將按所有權份額的比例，為每個符合條件的房產每月提供高達 $3,000 的補助金。

基金資助的資格要求包括：

• 與受影響的租戶達成協議，遵守 2021 年零售和其他商業租賃 (COVID-19) 條例
• 獲得租戶批准披露協議條款以申請補助金
• 提供證據表明約定的金額已應用於申請補助金的月份

政府表示，該基金的申請將於 2021 年 10 月開放。

住宅租賃

提醒住宅租戶，政府 COVID 支持計劃下的保護措施將很快被淘汰。

2021 年 9 月 11 日，針對拖欠租金的 60 天驅逐保護將結束。然後，房東將能夠對拖欠租金且未簽訂變更租金協議的租戶採取執法行動。

2021 年 9 月 26 日，上一個暫停期（2021 年 4 月至 3 月）實施的各種保護措施也將結束。

實用要點——SLF 如何提供幫助

SLF 律師隨時為您提供幫助。

我們可以提供協助的方式包括就租金減免進行談判、參加調解或就調解提供建議，如果您正在考慮尋求租金減免，我們可以協助起草適合您情況的租金減免請求和建議。

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文章由我們悉尼辦事處的 Kim Nicholson 撰寫。