IT 
EN 
ZH 
Un recente banco di prova, RFY contro ACV (locazioni residenziali) [2021], dà luogo alla prima interpretazione dei vari statuti che disciplinano lo sfratto degli inquilini residenziali durante la pandemia di COVID-19. Il Legge sulle locazioni residenziali 1997 (RT Act) è stato modificato in modo significativo durante la pandemia di COVID-19. Nello specifico, come verrà approfondito nel corso di questo articolo, il Regolamento 14 del COVID-19 Omnibus (misure di emergenza) Regolamento transitorio 2021 (Legge sui regolamenti transitori), che estende l'operatività dell'articolo 542 della legge RT, viene interpretata per la prima volta in questo caso. Fornisce un precedente che probabilmente avrà un effetto significativo sugli affittuari e sui fornitori di affitti residenziali (RRP) nello stesso modo.
Fatti del caso
L'accordo tra il locatario e il RRP è iniziato nel giugno 2015.
All'inizio di maggio 2020, l'affitto era di $2.216,00 al mese di calendario.
La cronologia dei pagamenti dell'affitto ha mostrato pagamenti regolari dell'affitto da giugno 2015 a marzo 2020.
L'affittuario conferma che tutti i pagamenti sono stati pagati puntualmente da giugno 2015 ad aprile 2020.
Il noleggiatore ha affermato che a causa del suo lavoro come autista di rideshare, il suo reddito settimanale è sceso in modo significativo da $1.000-1.200 a settimana a $145 a settimana a causa della pandemia di COVID-19.
L'affittuario ha anche ricevuto $700 ogni quindici giorni dal programma Newstart per integrare il suo reddito.
L'RRP ha presentato che il 30 giugno 2021 l'affitto è stato pagato fino al 25 novembre 2020. Su tale base, il RRP ha calcolato l'affitto dovuto al 30 giugno 2021 come $13.872.00
Il 7 maggio 2020 l'Agenzia Immobiliare (REA) ha ricevuto un'e-mail dal locatario che chiedeva una riduzione dell'affitto (Richiesta di riduzione).
La REA ha fornito questa richiesta di riduzione ai PRR.
Su indicazione dei PRR, la REA ha inviato in data 15 maggio 2020 una lettera con la quale ha respinto la richiesta del locatario (Lettera di maggio). L'affittuario ha dichiarato di non aver mai ricevuto questa lettera di maggio.
Gli RRP hanno respinto la proposta di riduzione dell'affitto a causa delle proprie difficoltà finanziarie. Il COVID-19 ha visto entrambi gli RRP perdere il proprio lavoro. Gli RRP hanno fornito una dichiarazione statutaria che descriveva il loro stress finanziario a causa di COVID-19. Gli RRP hanno inoltre fornito le buste paga e l'avviso di valutazione dell'ATO come ulteriore prova delle loro difficoltà finanziarie.
Dopo questa corrispondenza, la REA ha affermato che ci sono stati diversi altri tentativi di contattare il locatario "senza alcun risultato".
Il 26 marzo 2021, la REA ha inviato un'e-mail al locatario che informava il locatario della revoca della moratoria degli affitti e che gli inquilini sono tenuti a effettuare tutti i pagamenti futuri per intero e in tempo. Questa e-mail prevedeva inoltre che fosse necessario concordare un piano di pagamento per il saldo dovuto.
In data 30 marzo 2021 la REA ha inviato al locatario un avviso di sgombero (NTV) per posta raccomandata ai sensi dell'articolo 91ZM della legge RT. La data di scadenza era il 23 aprile 2021.
L'affittuario è quindi diventato irreperibile per la REA con varie chiamate successive ed e-mail inviate al locatario.
Il 22 aprile 2021, l'affittuario ha presentato un'offerta alla REA per pagare $50 a settimana per gli arretrati di noleggio e continuare a pagare $450 a settimana nei futuri canoni di locazione (essenzialmente chiedendo una riduzione dell'affitto di $60,00 a settimana).
Il 23 aprile 2021, la REA ha risposto informando l'affittuario del rigetto della proposta e ha consigliato di liberare l'immobile e ricercare un immobile con canone inferiore per potersi permettere i rimborsi.
Il 26 aprile 2021, gli RRP si sono rivolti al VCAT ai sensi della sezione 91ZM in cerca di possesso vacante.
risultati
VCAT trovato:
L'RRP ha dato al locatario un preavviso di almeno 14 giorni per liberarsi quando il locatario doveva almeno 14 giorni di affitto.
Si tratta della prima occasione di mancato pagamento del canone di locazione entro un periodo di dodici mesi a decorrere dalla data di decorrenza del contratto di locazione abitativa o dall'anniversario di tale giorno.
L'affittuario non ha pagato l'affitto non pagato entro o prima della data di cessazione dell'avviso di sgombero.
L'affitto è di $2.216 per mese solare. Al 30 giugno 2021 il canone è stato pagato fino al 25 novembre 2020 con $1.936 in acconto. L'affitto non pagato era $13.872,45.
Avendo effettuato una valutazione ai sensi della sezione 331 del Residential Tenancies Act 1997 (Vic), VCAT non è in grado di trovare accordi soddisfacenti per evitare perdite finanziarie all'RRP.
Nel contesto della valutazione di cui sopra, visti i criteri enunciati nella sezione 330A della legge RT, è ragionevole e proporzionato emettere un ordine di possesso.
VCAT ordinato e diretto:
L'affittuario deve liberare i locali affittati entro il 3 settembre 2021.
L'ufficiale di stato civile del VCAT, su richiesta di chi ha ottenuto l'ordine di possesso e dietro pagamento della tassa prescritta, deve emettere un mandato di possesso da eseguirsi entro 14 giorni dalla data di emissione.
VCAT trascurato per l'ordine:
Il VCAT non ha disposto il rimborso dell'affitto. Il tribunale ha affermato che fino al 25 ottobre 2021 gli affittuari hanno una difesa contro le richieste di risarcimento se non hanno pagato l'affitto a causa di un motivo COVID-19 ai sensi del regolamento 14 della legge sui regolamenti transitori.
Impatto sui proprietari
Questa decisione contraddistingue l'intenzione del Parlamento per il funzionamento del regolamento 14 della legge sui regolamenti transitori. Il Tribunale è stato chiaro nell'affermare che il Regolamento 14, che ha esteso il funzionamento della sezione 542 della legge RT, non si applica allo sfratto degli inquilini attraverso un ordine di possesso.
Il Tribunale ha riconosciuto che la REA e la RRP hanno seguito tutta la normale procedura per garantire che la NTV fosse emessa correttamente. Il giudice Quigley ha inoltre affermato che i regolamenti 14 e 542 non operano rispetto alle domande di ordine di possesso e alla sezione 91ZM, in modo tale che l'affitto non pagato non si accumula. Pertanto, seguendo il percorso di ragionamento descritto sopra (91ZM alle sezioni 330, 330A e 331), il giudice Quigley ha ritenuto che in questo caso debba essere concesso un ordine di possesso.
Il Tribunale ha affermato che il regolamento 14 era inteso dal Parlamento per operare in relazione al fatto che l'affittuario non fosse in grado di pagare l'affitto a causa degli impatti della pandemia di COVID-19.
Resta da vedere quale sarà l'esito finale in relazione al pagamento dei canoni arretrati in questo caso specifico. Come affermato in precedenza, il Tribunale ha deciso di non emettere un ordine in merito al denaro dovuto ai PRR. È estremamente probabile che il 25 ottobre 2021 gli RRP in questo caso presentino nuovamente una domanda per ottenere l'ingiunzione di pagare questi costi. Tuttavia, questo resta da vedere.
Notiamo che questo articolo è abbreviato per motivi di leggibilità, se hai ulteriore interesse o desideri l'articolo completo, contatta il nostro Brayden McGregor all'indirizzo bmcgregor@slflawyers.com.au.
