商業訴訟消息SLF律師新聞按時履行合同義務的重要性。什麼是“時間至關重要”？ Covid-19 對這一要求有何影響？

與我們南部的新南威爾士州和維多利亞州不同，在昆士蘭州，合同受“時間至關重要”條款的約束。這意味著合同各方必須嚴格按照到期日期和時間履行其合同義務。

根據合同條款，如果一方未在到期日和時間之前或之前履行其合同義務，則該方將違約，非違約方可以確認或終止合同。例如，買方必須能夠在結算日的設定時間之前結算，否則賣方可以終止或執行合同。

通過確認合同，守約方可以就以下事項起訴違約方：

1. 損害賠償；
2. 具體表現;或者
3. 損害和具體表現。

通過終止合同，守約方可以（如果他們是合同中的賣方）：

1. 恢復對待售物業的管有；
2. 沒收押金和賺取的任何利息；
3. 起訴買方要求賠償；和/或
4. 轉售該物業。

如果守約方是買方並希望終止合同，他們可以：

1. 收回存款和賺取的任何利息；和/或
2. 起訴賣方要求賠償。

一方當事人因時間不足不能在到期日或之前履行其義務的，可以請求延期履行其義務。然而，要求延期時存在風險，因為另一方可能不接受延期請求，並可能繼續確認或終止合同。

在某些情況下，合同中暫停了“時間至關重要”這一條款。標準 REIQ 合同將“延遲事件”的情況定義為包括但不限於自然災害、騷亂、遵守政府機構的任何合法指示或命令（“延遲事件”）。儘管“延遲事件”並未明確包括 COVID-19 等大流行病，但最近聯邦政府和州政府的限制和限制實際上構成了延遲事件，這一點仍有爭議。在這種情況下，一方無法在“實質時間”內履行其義務的，可以通過尋求對方的同意而暫時中止合同。事實上，為了清楚起見，雙方在執行合同時通常會在合同中包含一個特定的特殊條件，以考慮 COVID-19 的當前情況並使雙方能夠保護他們的利益和他們無法履行義務的可能性。

此外，特殊條件中的不可抗力條款在某些情況下可能是可取的，以使任何一方如果受到不可預見的事件的影響，可以免除履行其合同義務或將有履行相關義務的時間框架延長。不可抗力不是普通法學說，而是在合同的條款和條件中規定的，這意味著只有在合同本身有明確規定的情況下它才會生效。

相反，合同落空是一項普通法原則，不要求合同因不可預見事件而終止的權利。因此，如果合同不包含不可抗力條款，或者如果合同僅尋求處理暫時的延遲或中斷，則可能會出現挫折。即使在這次冠狀病毒大流行期間，情況也可能如此。

在這種情況下，合同的失敗將取決於 COVID-19 對特定合同下的績效的影響。如果聯邦政府和州政府的抗擊大流行禁令的影響使合同一方無法履行其合同義務，則該方可能能夠證明合同已受挫。

一般來說，澳大利亞法院在確定是否發生挫折事件時，會接受拉德克利夫勳爵在 Davis Contractors Ltd v Fareham Urban District Council [1956] AC 696 中提出的測試。根據拉德克利夫勳爵的說法，如果滿足以下條件，挫敗感就會得到滿足：

1. 受挫事件導致一方當事人在合同項下所欠的合同義務變得不可能或與當事人訂立合同時設想的義務完全不同；
2. 受挫事件並非由任何一方造成；和
3. 合同不以其他方式處理在發生所謂的受挫事件時會發生什麼（例如通過不可抗力條款）。

如果具體案件中的情況滿足本先例中確立的檢驗標準，則一方當事人可能能夠就合同的落空提出抗辯。這意味著合同在令人沮喪的事件發生時終止，因此雙方均解除了其在合同項下的義務。

應謹慎使用受挫原則，因為任何金錢追償（例如合同下的押金）都可能被證明是困難的。事實上，在普通法中，根據“損失就在那裡”的原則，選擇受挫的合同的一方失去了追回根據合同支付的任何款項的權利。情況就是如此，除非在對合同本身進行審查後，確定雙方的意圖是在合同受挫的情況下要求收回這些款項。

鑑於當前的大流行和 COVID-19 的影響，SLF 律師可以協助您仔細審查合同、提供建議並準備必要的條款和條件來應對 COVID-19 的影響，以便在大流行阻礙您的能力時以“關鍵時刻”來履行您在合同下的義務，您可以避免面臨令人不快的意外和嚴酷的經濟後果。

如有任何問題或如果您想與我們的一位房地產和商業律師交談，請致電 07 3839 8011 或發送電子郵件至 stran@slflawyers.com.au

 

Stephanie Tran 撰寫的文章。