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商業法消息物權法SLF律師新聞Covid-19 和商業租賃中的個人擔保:風險業務

4 5 月 2020
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當我們經歷 COVID-19 大流行的這些獨特情況時,現在是時候考慮商業租賃中的個人擔保了。

在當前環境下,而且比以往任何時候都更重要的是,一旦 COVID-19 限制放寬並且我們恢復到某種形式的正常狀態,個人擔保可能對目前租賃或打算簽訂租賃的企業造成的嚴重性和風險非常重要.

但是在我們查看 COVID-19 期間的個人保證之前,我們需要了解什麼是個人保證?

個人擔保正是董事和/或股東個人承諾承租人在整個租賃期間以及在此之後的某些情況下履行租賃義務的擔保。事實上,在承租人是公司或公司受託人的商業租賃(無論是零售還是工業租賃)中,出租人可以要求個體企業主或業主通過個人擔保來擔保承租人的義務是很常見的。租約中的共同保證條款可以是“擔保人將根據要求隨時向出租人支付欠出租人的任何租金和所有其他款項……“如果承租人違約,個人擔保將要求擔保人向出租人支付任何違約金額。因此,在這種情況下,不僅業務失敗(例如公司被迫清算),而且現在擔保人個人還欠租金的餘額。

我們都知道出租人在租賃商業空間時確實會承擔風險。他們通常需要對房屋做一些工作,提供租賃改善津貼,並支付房地產佣金。即使在他們沒有太多現金支出的情況下,他們仍然希望找到信譽良好的承租人來出租他們的空間,而不必擔心總是推銷他們的空置房產。他們希望企業和董事或股東都親自參與租約。

那麼董事或公司股東或公司信託是否必須簽署個人擔保?一點也不。這實際上只是歸結為槓桿作用。商業租賃的擔保總是可以在租賃開始時與出租人協商。在談判租賃時,重要的是提供可選的擔保,例如銀行擔保、現金債券或任何其他形式的商業上可接受的擔保。談判還可能包括增加保證金或銀行擔保,或者在最壞的情況下通過同意一定數額來減少個人擔保下的個人責任。

2018 年出租人與承租人的案例說明了公司董事在根據零售租賃提供個人擔保時所承擔的財務風險。

在 NE2 Pty Ltd v PT Ltd 案件中,公司董事提供了無限的個人擔保,使自己面臨潛在的毀滅性損失。

在本案中,上訴法院於 2018 年 2 月 14 日宣判,承租人簽訂了米蘭達韋斯特菲爾德中心的一家新鮮水果和蔬菜店的租約。承租人的董事為承租人的租賃義務提供擔保。當租戶拖欠租金時,出租人終止了租約,並提起訴訟,要求公司和董事賠償損失。承租人對出租人要求的終止和損害賠償提出異議,聲稱出租人已承諾他們的商店將是購物中心區域內唯一保留的新鮮水果蔬菜。承租人聲稱這種陳述是“虛假和誤導性的”,因為富蘭克林斯在隔壁開設了銷售新鮮水果和蔬菜的店。在上訴中,確定出租人沒有按照承租人的要求作出明示或暗示的陳述。此外,法院認為,房東沒有義務披露富蘭克林斯很快也會成為購物中心的承租人,並將保留新鮮水果和蔬菜。因此,出租人有權收回截至終止日期的拖欠租金、自該日期至 2015 年 11 月 10 日(新承租人搬入該處所時)的租金損失以及拆除承租人固定裝置和配件的費用。這些損失約為 $3,900,000。 PT Ltd 隨後親自向董事追討債務,並在承租人公司無法且未付款時啟動破產程序以試圖收回債務。

雖然許多出租人將個人擔保視為履行這些租賃義務的額外保證,因為擔保人是個人承擔的(如果他們不能履行擔保,則可能面臨破產),出租人需要意識到,“個人擔保只是作為作為個人給予它的價值而有價值”。因此,這種槓桿作用是根本。事實上,如果擔保人不擁有任何有價值的資產、沒有流動性的資產或擁有大量融資的資產,則擔保可能不值得執行。由於個體企業家和擔保人的企業和個人資產受到 COVID-19 的嚴重影響,情況可能更是如此。

儘管眾所周知,個人擔保是一項有風險的業務,就像在 NE2 Pty Ltd v PT Ltd 中看到的那樣,還有一句老話“擔保人不過是個拿著筆的傻瓜”繼續適用,如果這些租約在未來 6 個月內違約,甚至可能更長,因為 COVID-19 限制仍然存在,出租人將在多大程度上強制執行這些個人擔保仍有待觀察。

2020 年 4 月 7 日,聯邦政府引入了強制性商業租賃守則“國家內閣強制性行為守則 - COVID-19 期間的中小企業商業租賃原則”(“守則”)。

本守則旨在指導出租人和承租人度過這些困難時期,並在可能發生的糾紛(包括未付租金或任何基本租賃條款的糾紛)中提供指導。問題仍然是“如果承租人違約,個人擔保會怎樣?”

在該守則確立的 14 條租賃原則中,有第 1 條原則。 11”在 COVID-19 大流行期間和/或合理的後續恢復期內,房東不得利用租戶的擔保來支付租金(無論是現金債券、銀行擔保還是個人擔保)。”我們假設出租人至少在該守則中提到的未來 6 個月內不會要求這些個人擔保。儘管如此,這些個人擔保會在該期限之後繼續存在,即使租約在這 6 個月內到期,擔保人仍然有責任與出租人簽訂契約,以確保承租人遵守所有義務。出租人可以隨時根據這些個人擔保採取行動,以根據租賃的違約和擔保條款行使權利。

但是,與銀行擔保(在正常情況下,在 COVID-19 期間不太可能)不同,銀行擔保可以相對簡單地通過訪問銀行分行並提出提款請求來要求,個人擔保需要強制執行。這可能涉及向擔保人發出法定要求,然後通過提起法院訴訟將擔保作為債務追索的過程。在任何資金從擔保人流出之前,這可能會涉及時間延遲和費用支出(法庭費用和法律費用)。該流程現在還需要考慮澳大利亞政府於 2020 年 3 月 25 日對破產法進行的近期臨時變更,其中:

  • 債權人針對債務人申請破產通知的債務門檻將從 $5,000 提高至 $20,000。
  • 債務人在債權人開始破產程序之前對破產通知作出回應的時間範圍將從 21 天增加到最多 6 個月。
  • 債務人可用於防止無擔保債權人採取追償行動的臨時保護期程序將從 21 天增加到 6 個月。

破產法的這些規定不應被商業租賃中的個人擔保人用作(或濫用)作為安全網。不能簡單地說“出租人至少六個月內不會起訴我讓我破產”,而是需要謹慎對待,不要被利用。讓我們記住,這些只是臨時規定,以防止當前的 COVID-19 進一步影響我們生活的業務關係和環境。此外,守則指出其目的是“強加一套適用於商業租賃的誠信租賃原則”。讓我們不要遇到錯誤的安全感和濫用出租人執行這些個人擔保的程度(或延遲)的風險,但始終要注意,無論什麼時候個人擔保是 冒險生意.

您可以拒絕在下一次商業租賃中提供個人擔保。但是,在您簽署租約之前,出租人可能會要求並堅持要一份。再次建議公司及其董事在訂立租賃安排之前尋求法律援助,並就其在擔保下的個人義務範圍尋求獨立建議。

SLF Lawyers 可以在商業租賃、個人擔保、談判條款方面為您提供幫助,並為您提供任何必要的建議。聯繫法比奧奧蘭多 07 38398011 或發送電子郵件至 forlando@slflawyers.com.au