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消息物權法前進的道路:明確住宅租賃和 COVID-19 立法

2021年八月19日
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最近的一個測試用例, RFY v ACV(住宅租賃) [2021],引起了對在整個 COVID-19 大流行期間驅逐住宅租戶的各種法規的第一個解釋。這 1997年住宅租賃法 (RT法案) 在整個 COVID-19 大流行期間進行了重大修改。具體來說,正如本文將深入討論的那樣,第 14 條 2021 年 COVID-19 綜合(緊急措施)過渡條例 (過渡性法規法案),它擴展了 RT 法案第 542 條的操作,在這種情況下首次被解釋。它提供了一個先例,可能會對租房者和住宅租賃提供商產生重大影響(建議零售價) 一樣。

 

案件事實

承租人與 RRP 之間的協議於 2015 年 6 月開始。

2020 年 5 月初,租金為每個日曆月 $2,216.00。

租金支付歷史顯示從 2015 年 6 月到 2020 年 3 月定期支付租金。

承租人確認,所有款項均於 2015 年 6 月至 2020 年 4 月按時支付。

承租人表示,由於她是一名拼車司機,她的每週收入因 COVID-19 大流行而從每週 $1,000-1,200 大幅下降到每週 $145。

承租人還從 Newstart 計劃中每兩週收到 $700 以補充她的收入。

RRP 提出,2021 年 6 月 30 日的租金已支付至 2020 年 11 月 25 日(含)。在此基礎上,RRP 將 2021 年 6 月 30 日的欠租金計算為 $13,872.00

2020 年 5 月 7 日,房地產中介(可再生能源局) 收到來自租客的電子郵件,要求減租 (減少請求).

REA 向 RRP 提供了此減少請求。

根據 RRP 的指示,REA 於 2020 年 5 月 15 日發送了一封信函,拒絕了承租人的請求(五月信)。承租人聲稱她從未收到過這封五月信。

RRP 以他們自己的經濟困難為由拒絕了減租提議。 COVID-19 看到兩個 RRP 都失去了自己的工作。 RRP 提供了一份法定聲明,其中描述了由於 COVID-19 導致的財務壓力。 RRP 進一步提供了工資單和 ATO 評估通知,作為他們財務困難的進一步證明。

在此通信之後,REA 表示,還有其他幾次嘗試聯繫租房者“無濟於事”。

2021 年 3 月 26 日,REA 向承租人發送了一封電子郵件,通知承租人取消暫停租金,並要求承租人按時全額支付未來的所有租金。這封電子郵件進一步規定,必須就未結餘額達成一致的付款計劃。

2021 年 3 月 30 日,REA 向承租人發出了搬出通知(國家電視台) 根據 RT 法案第 91ZM 條通過掛號郵寄。終止日期為 2021 年 4 月 23 日。

然後,REA 無法聯繫到租戶,隨後向租戶發送了各種電話和電子郵件。

2021 年 4 月 22 日,承租人向 REA 提出每週支付 $50 的租金欠款,並在未來的租金付款中繼續每週支付 $450(基本上要求每週減少 $60.00 的租金)。

2021 年 4 月 23 日,REA 回复通知租戶拒絕該提議,並建議騰出該物業並尋找租金較低的物業以支付還款。

2021 年 4 月 26 日,RRP 根據第 91ZM 條向 VCAT 申請,尋求空置。

 

發現

VCAT 發現:

當承租人欠至少 14 天的租金時,RRP 至少提前 14 天通知承租人搬出。

這是自住宅租賃協議生效之日或該日的周年紀念日起 12 個月內第一次不支付租金。

承租人沒有在搬出通知的終止日期或之前支付未付租金。

租金為每個日曆月 $2,216。截至 2021 年 6 月 30 日,租金已支付至 2020 年 11 月 25 日,賬戶餘額為 $1,936。未付租金為 $13,872.45。

根據 1997 年住宅租賃法(維多利亞州)第 331 條進行評估後,VCAT 無法找到令人滿意的安排,以避免給 RRP 造成經濟損失。

在上述評估的背景下,考慮到 RT 法第 330A 條規定的標準,發出佔有令是合理和相稱的。

 

VCAT 下令和指導:

承租人必須在 2021 年 9 月 3 日之前騰出出租的房屋。

應獲得佔有令的人的要求並在支付規定費用後,VCAT 的主要登記官必鬚髮出佔有令,並在發出之日起 14 天內執行。

 

VCAT 被忽略訂購:

VCAT 沒有下令償還租金。仲裁庭指出,在 2021 年 10 月 25 日之前,如果租戶根據《過渡條例法》第 14 條因 COVID-19 原因未支付租金,則他們可以對賠償索賠提出抗辯。

 

對房東的影響

該決定區分了議會執行《過渡條例法》第 14 條的意圖。仲裁庭明確指出,延長 RT 法案第 542 條適用範圍的第 14 條不適用於通過佔有令驅逐租戶。

仲裁庭接受 REA 和 RRP 遵循所有正常程序以確保正確簽發 NTV。 Quigley 法官進一步指出,第 14 條和第 542 條不適用於佔有令申請和第 91ZM 條,因此未支付的租金不會產生。因此,按照上述推理路徑(91ZM 至第 330、330A 和 331 節),Quigley 法官發現在本案中應授予佔有令。

法庭斷言,第 14 條是議會打算針對承租人因 COVID-19 大流行的影響而無法支付房租的情況。

在這種特定情況下,支付未付租金的最終結果還有待觀察。如前所述,仲裁庭選擇不對欠 RRP 的款項下達命令。極有可能在 2021 年 10 月 25 日,這種情況下的 RRP 將重新提交申請,要求支付這些費用。然而,這還有待觀察。

我們注意到這篇文章是為了便於閱讀而縮短的,如果您有進一步的興趣或想要完整的文章,請聯繫我們的 Brayden McGregor bmcgregor@slflawyers.com.au.