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最近的一個測試用例， RFY v ACV（住宅租賃） [2021]，引起了對在整個 COVID-19 大流行期間驅逐住宅租戶的各種法規的第一個解釋。這 1997年住宅租賃法 (RT法案) 在整個 COVID-19 大流行期間進行了重大修改。具體來說，正如本文將深入討論的那樣，第 14 條 2021 年 COVID-19 綜合（緊急措施）過渡條例 (過渡性法規法案)，它擴展了 RT 法案第 542 條的操作，在這種情況下首次被解釋。它提供了一個先例，可能會對租房者和住宅租賃提供商產生重大影響（建議零售價） 一樣。
案件事實
承租人與 RRP 之間的協議於 2015 年 6 月開始。
2020 年 5 月初，租金為每個日曆月 $2,216.00。
租金支付歷史顯示從 2015 年 6 月到 2020 年 3 月定期支付租金。
承租人確認，所有款項均於 2015 年 6 月至 2020 年 4 月按時支付。
承租人表示，由於她是一名拼車司機，她的每週收入因 COVID-19 大流行而從每週 $1,000-1,200 大幅下降到每週 $145。
承租人還從 Newstart 計劃中每兩週收到 $700 以補充她的收入。
RRP 提出，2021 年 6 月 30 日的租金已支付至 2020 年 11 月 25 日（含）。在此基礎上，RRP 將 2021 年 6 月 30 日的欠租金計算為 $13,872.00
2020 年 5 月 7 日，房地產中介（可再生能源局) 收到來自租客的電子郵件，要求減租 (減少請求).
REA 向 RRP 提供了此減少請求。
根據 RRP 的指示，REA 於 2020 年 5 月 15 日發送了一封信函，拒絕了承租人的請求（五月信）。承租人聲稱她從未收到過這封五月信。
RRP 以他們自己的經濟困難為由拒絕了減租提議。 COVID-19 看到兩個 RRP 都失去了自己的工作。 RRP 提供了一份法定聲明，其中描述了由於 COVID-19 導致的財務壓力。 RRP 進一步提供了工資單和 ATO 評估通知，作為他們財務困難的進一步證明。
在此通信之後，REA 表示，還有其他幾次嘗試聯繫租房者“無濟於事”。
2021 年 3 月 26 日，REA 向承租人發送了一封電子郵件，通知承租人取消暫停租金，並要求承租人按時全額支付未來的所有租金。這封電子郵件進一步規定，必須就未結餘額達成一致的付款計劃。
2021 年 3 月 30 日，REA 向承租人發出了搬出通知（國家電視台) 根據 RT 法案第 91ZM 條通過掛號郵寄。終止日期為 2021 年 4 月 23 日。
然後，REA 無法聯繫到租戶，隨後向租戶發送了各種電話和電子郵件。
2021 年 4 月 22 日，承租人向 REA 提出每週支付 $50 的租金欠款，並在未來的租金付款中繼續每週支付 $450（基本上要求每週減少 $60.00 的租金）。
2021 年 4 月 23 日，REA 回复通知租戶拒絕該提議，並建議騰出該物業並尋找租金較低的物業以支付還款。
2021 年 4 月 26 日，RRP 根據第 91ZM 條向 VCAT 申請，尋求空置。
發現
VCAT 發現：
當承租人欠至少 14 天的租金時，RRP 至少提前 14 天通知承租人搬出。
這是自住宅租賃協議生效之日或該日的周年紀念日起 12 個月內第一次不支付租金。
承租人沒有在搬出通知的終止日期或之前支付未付租金。
租金為每個日曆月 $2,216。截至 2021 年 6 月 30 日，租金已支付至 2020 年 11 月 25 日，賬戶餘額為 $1,936。未付租金為 $13,872.45。
根據 1997 年住宅租賃法（維多利亞州）第 331 條進行評估後，VCAT 無法找到令人滿意的安排，以避免給 RRP 造成經濟損失。
在上述評估的背景下，考慮到 RT 法第 330A 條規定的標準，發出佔有令是合理和相稱的。
VCAT 下令和指導：
承租人必須在 2021 年 9 月 3 日之前騰出出租的房屋。
應獲得佔有令的人的要求並在支付規定費用後，VCAT 的主要登記官必鬚髮出佔有令，並在發出之日起 14 天內執行。
VCAT 被忽略訂購：
VCAT 沒有下令償還租金。仲裁庭指出，在 2021 年 10 月 25 日之前，如果租戶根據《過渡條例法》第 14 條因 COVID-19 原因未支付租金，則他們可以對賠償索賠提出抗辯。
對房東的影響
該決定區分了議會執行《過渡條例法》第 14 條的意圖。仲裁庭明確指出，延長 RT 法案第 542 條適用範圍的第 14 條不適用於通過佔有令驅逐租戶。
仲裁庭接受 REA 和 RRP 遵循所有正常程序以確保正確簽發 NTV。 Quigley 法官進一步指出，第 14 條和第 542 條不適用於佔有令申請和第 91ZM 條，因此未支付的租金不會產生。因此，按照上述推理路徑（91ZM 至第 330、330A 和 331 節），Quigley 法官發現在本案中應授予佔有令。
法庭斷言，第 14 條是議會打算針對承租人因 COVID-19 大流行的影響而無法支付房租的情況。
在這種特定情況下，支付未付租金的最終結果還有待觀察。如前所述，仲裁庭選擇不對欠 RRP 的款項下達命令。極有可能在 2021 年 10 月 25 日，這種情況下的 RRP 將重新提交申請，要求支付這些費用。然而，這還有待觀察。
我們注意到這篇文章是為了便於閱讀而縮短的，如果您有進一步的興趣或想要完整的文章，請聯繫我們的 Brayden McGregor bmcgregor@slflawyers.com.au.
