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Contenzioso commercialeNotizieSLF Avvocati NotizieL'importanza di adempiere puntualmente ai propri obblighi contrattuali. Che cos'è "il tempo è essenziale"? e in che modo il Covid-19 influisce su questo requisito?

27 aprile 2020
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Diversamente dai nostri stati meridionali del New South Wales e Victoria, nel Queensland, i contratti sono soggetti alla clausola 'il tempo è essenziale'. Ciò significa che le parti di un contratto devono adempiere ai propri obblighi contrattuali rigorosamente entro le date e gli orari di scadenza.

A seconda dei termini del contratto, se una parte non soddisfa i propri obblighi contrattuali entro o prima della data e dell'ora di scadenza, tale parte sarà inadempiente e la parte non inadempiente può affermare o risolvere il contratto. Ad esempio, un acquirente deve essere in grado di saldare entro l'ora stabilita alla data di regolamento, altrimenti il venditore può rescindere o far valere il contratto.

Confermando il contratto, la parte non inadempiente può citare in giudizio la parte inadempiente per quanto segue:

  1. Danni;
  2. Performance specifica; o
  3. Danni e prestazioni specifiche.

Con la risoluzione del contratto, la parte non inadempiente può (se è il venditore nel contratto):

  1. Riprendere il possesso dell'Immobile in vendita;
  2. Perdere il deposito e qualsiasi interesse guadagnato;
  3. Citare in giudizio l'Acquirente per danni; e/o
  4. Rivendere la proprietà.

Nel caso in cui la parte non inadempiente sia l'acquirente e desideri risolvere il contratto, può:

  1. Recuperare la Caparra e gli eventuali interessi maturati; e/o
  2. Citare in giudizio il venditore per danni.

Se una parte non è in grado di adempiere ai propri obblighi entro la data di scadenza per mancanza di tempo, può essere richiesta una proroga del termine affinché la parte possa adempiere ai propri obblighi. Tuttavia, ci sono dei rischi quando si richiede una proroga del tempo in quanto l'altra parte potrebbe non accettare la richiesta di proroga e può procedere ad affermare o risolvere il contratto.

Ci sono alcune circostanze in cui la clausola "il tempo è essenziale" è sospesa in un contratto. Il contratto REIQ standard definisce le circostanze "Evento di ritardo" per includere, a titolo esemplificativo, disastri naturali, sommosse, conformità a qualsiasi direttiva o ordine legittimo da parte di un'agenzia governativa ("Evento ritardato"). Anche se un "Evento ritardato" non include esplicitamente una pandemia come COVID-19, si può sostenere che le recenti restrizioni e limitazioni dei governi federale e statale costituiscano in realtà un evento ritardato. In tal caso la parte impossibilitata ad adempiere alle proprie obbligazioni entro il “Tempo dell'Essenza” può sospendere temporaneamente il contratto previo accordo con la controparte. È comune, infatti, a fini di chiarezza, che le parti al momento dell'esecuzione del contratto includano nel contratto una specifica condizione speciale che tenga conto delle circostanze attuali di COVID-19 e consenta a entrambe le parti di tutelare i propri interessi e l'eventualità della loro impossibilità di adempiere ai propri obblighi.

Inoltre, una clausola di forza maggiore nelle Condizioni Speciali può essere consigliabile nelle circostanze per consentire a ciascuna delle parti, se colpita da un evento imprevedibile, di essere dispensata dall'adempimento dei propri obblighi contrattuali o di disporre dei tempi per l'adempimento dell'obbligazione in questione esteso. La forza maggiore non è una dottrina di common law, ma piuttosto prevista nei termini e nelle condizioni del contratto, nel senso che si attiverà solo se il contratto stesso lo prevede espressamente.

Al contrario, la frustrazione di un contratto è una dottrina di common law che non richiede un diritto contrattuale di risoluzione per evento imprevedibile. Pertanto, se un contratto non comprende una clausola di forza maggiore, o se ce n'è una che cerca solo di far fronte a ritardi o interruzioni temporanei, può entrare in gioco la frustrazione. Questo potrebbe essere il caso anche durante questa pandemia di Coronavirus.

La frustrazione di un contratto in questo caso dipenderebbe dall'impatto del COVID-19 sulle prestazioni nell'ambito di quel contratto specifico. Se l'impatto dei divieti dei governi federale e statale di combattere la pandemia rende impossibile a una parte di un contratto di onorare i propri obblighi contrattuali, allora quella parte potrebbe essere in grado di dimostrare che il contratto è stato frustrato.

Generalmente i tribunali australiani accetteranno il test proposto da Lord Radcliffe in Davis Contractors Ltd v Fareham Urban District Council [1956] AC 696 per determinare se si è verificato un evento di frustrazione. Secondo Lord Radcliffe, la frustrazione sarà soddisfatta se:

  1. L'evento frustrante rende impossibile o radicalmente diverso l'obbligazione contrattuale dovuta da una parte in forza del contratto rispetto all'obbligazione contemplata al momento della stipulazione del contratto;
  2. L'evento frustrante non è stato causato da nessuna delle parti; e
  3. Il contratto non disciplina in altro modo ciò che accadrà al verificarsi del presunto evento di frustrazione (ad es. a titolo di clausola di forza maggiore).

Se le circostanze nel caso specifico soddisfano il criterio stabilito in questo precedente, allora una parte può essere in grado di dedurre la frustrazione del contratto. Ciò significa che il contratto è risolto al momento dell'evento frustrante e di conseguenza entrambe le parti sono liberate dai loro obblighi contrattuali.

La dottrina della frustrazione dovrebbe essere usata con cautela poiché qualsiasi recupero monetario (come un deposito ai sensi del contratto) può rivelarsi difficile. Di fatto, secondo il diritto comune, una parte che elegge un contratto da frustrare perde il diritto a recuperare le somme pagate in base al contratto in base al principio che "le perdite stanno dove cadono". Questo è il caso, a meno che, in sede di revisione del contratto stesso, non si accerti che l'intenzione delle parti era quella di provvedere al recupero di tali somme in caso di frustrazione.

Data l'attuale pandemia e gli effetti del COVID-19, gli Avvocati SLF possono assistervi con un'attenta revisione dei contratti, fornendo consulenza e preparando le clausole e le condizioni necessarie per far fronte agli effetti del COVID-19 in modo che, nel caso in cui la pandemia ostacoli la vostra capacità per soddisfare i tuoi obblighi contrattuali con “time of the essence”, puoi evitare di affrontare spiacevoli sorprese e dure conseguenze economiche.

Per qualsiasi domanda o se desideri parlare con uno dei nostri avvocati immobiliari e commerciali, contattaci allo 07 3839 8011 o via e-mail all'indirizzo stran@slflawyers.com.au

 

Articolo scritto da Stephanie Tran.