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The Strata Titles Act 1985 (WA) (Atto originale) è stato modificato quando lo Strata Titles Amendment Act 2018 (WA) (Atto di modifica) è stato approvato il 1° novembre 2018. Esistono 7 aree di riforma:
- Regimi comunitari
- Schemi di locazione
- Suddivisione degli strati a stadi flessibili
- Gestione migliorata
- Risoluzione semplificata delle controversie
- Migliori informazioni sull'acquirente
- Garanzie per la cessazione dei regimi
Questo articolo tratta di schemi di locazione, migliore gestione e risoluzione semplificata delle controversie.
Schemi di locazione
I piani di locazione sono un nuovo tipo di strati. Uno schema di locazione è essenzialmente uno schema a strati / strati di indagine che viene impostato per un periodo fisso da 20 a 99 anni. Lo schema, tutti i lotti dello schema e le locazioni degli strati per ciascuno dei lotti scadono il giorno di scadenza. Il proprietario di un lotto in un regime di locazione ha un contratto di locazione a lungo termine di un lotto (locazione a strati).
Il proprietario di un lotto (locatario) in un regime di locazione:
- può trasferire il lotto e la locazione degli strati
- può ipotecare il lotto?
senza il consenso del locatore (titolare del regime di locazione).
I proprietari dei lotti in un regime di locazione sono membri della società strati. Decidono come gestire il regime di locazione.
Gestione migliorata
Nuovi compiti dei gestori di strati
I gestori degli strati saranno regolamentati e responsabilizzati per fornire un livello di protezione dei consumatori molto maggiore di quello attualmente esistente.
Nuovi doveri dei membri del consiglio degli strati
- agire con onestà, lealtà e buona fede nello svolgimento delle proprie funzioni (il dovere di buona fede); e
- deve esercitare il grado di diligenza e diligenza che una persona ragionevole nella sua posizione e nelle circostanze della società degli strati eserciterebbe (il dovere di diligenza); e
- non deve fare un uso improprio della posizione della persona per ottenere un vantaggio per sé o per altri o per arrecare pregiudizio alla società degli strati.
Vi è inoltre il dovere di informare per iscritto il consiglio di eventuali conflitti di interesse con gli interessi della società degli strati e di non votare su una materia in relazione alla quale si ha un conflitto di interessi (es: essere titolare di una società che fornisce il servizi di commerciante per lavorare sulla proprietà comune).
Un membro del consiglio può essere personalmente responsabile a meno che non dimostri di aver agito in "buona fede" nell'esercizio delle sue funzioni. Se hanno agito in buona fede, la società degli strati può essere responsabile per qualsiasi atto o omissione che si è verificato in violazione dei propri doveri.
La "buona fede" non è definita nell'Atto di modifica.
Uso della tecnologia
Le riforme consentiranno ai sistemi di trarre vantaggio dalle nuove tecnologie, come l'archiviazione dei documenti del programma online e lo svolgimento di riunioni in teleconferenza. Tuttavia, l'Atto originale attualmente richiede copie fisiche dei documenti e che le riunioni si svolgano di persona.
Le riforme consentiranno l'uso di mezzi elettronici per svolgere le funzioni della società degli strati. Ad esempio, il sigillo comune della società degli strati può essere elettronico. I voti, sia per le delibere presentate in assemblea, sia per l'elezione del consiglio della società di strati, possono essere ricevuti via e-mail o in tempo reale come Skype o teleconferenza, se la società di strati ha previsto nell'avviso di convocazione il voto elettronico l'incontro. La votazione può avvenire anche al di fuori di una riunione.
Incontri
Spesso è difficile convocare il quorum (50% degli aventi diritto al voto presenti a una riunione). Ciò può causare notevoli ritardi e spese nella nuova prenotazione della riunione. Le riforme consentiranno ai proprietari presenti di dichiarare il quorum trenta minuti dopo l'ora fissata per l'assemblea (si noti che ciò non si applica a due schemi di lotti). Ciò significa che la riunione può continuare e non deve essere riconvocata. Tuttavia, se i presenti possono decidere di riconvocare l'assemblea tra una settimana.
Fondo di riserva e piano di mantenimento
Le riforme richiederanno che gli schemi con 10 o più lotti abbiano un fondo di riserva e un piano di manutenzione di 10 anni.
Soluzione della disputa
Attualmente, le controversie sugli strati sono ascoltate in 3 tribunali e il Tribunale amministrativo statale (SAB). L'Atto di modifica cerca di rendere il SAT l'unico forum per la risoluzione delle controversie.
Ringraziamenti: Informazioni ottenute da Landgate WA.
